Obtenir Un Titre Foncier au Cameroun

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  • Le titre foncier

C’est le seul document certifiant officiellement la propriété d’un terrain. Il confère le droit de propriété à la personne à qui  le titre est établi. Les actes constitutifs, translatifs des droits de propriété immobilière doivent être transformés en titre foncier pour être opposables aux tiers. Il est intangible et définitif et ne peut servir de garantie à un prêt.

  1. Le titre foncier pour quel terrain ?

Il existe cinq catégories de terrains :

  1. Terrains du Domaine National 

C’est l’ensemble des terrains n’ayant pas de titres fonciers, vides, occupés ou exploités par des autochtones qui y sont installés depuis des générations. Ces terres sont gérées par l’Etat. Elles sont classées en deux catégories :

  • 1ère Catégorie :

Les terrains occupés ou exploités par l’Homme avant 1974. Le titre foncier s’obtient pour cette catégorie par immatriculation directe.

  • 2ème Catégorie :

Les terrains vides, occupés ou exploités par l’Homme après 1974. Le titre foncier s’obtient ici en deux étapes, la concession provisoire et la concession définitive.

  1. Terrains du Domaine Privé de l’Etat

C’est l’ensemble des terres appartenant à l’Etat conformément à l’article 10 de l’ordonnance 74/02 fixant le régime domanial. Ils peuvent être vendus ou cédés à des tiers par cessions ou attributions en participation au capital.

Le titre foncier s’obtient ici par morcellement ou par mutation.

  • Terrains du Domaine Privé des autres personnes morales de droit public

C’est l’ensemble des terres appartenant aux institutions de l’Etat (Communes, entreprises publiques et parapubliques, etc.)

Ici il existe deux types de terrains :

  • Domaine Privé Communal et
  • Domaine Privé des Entreprises Publiques et Parapubliques

Les actes d’aliénation de ces biens et droits sont nuls s’ils ne sont pas revêtus du visa du Ministère des Domaines et Affaires Foncières.

  1. Terrains du Domaine Privé des particuliers

Ces terrains sont l’ensemble des terres qui appartiennent aux particuliers possédant des titres fonciers.

Ici le titre foncier s’obtient soit par morcellement, s’il s’agit de distraire une parcelle soit par mutation, s’il s’agit du transfert total du droit de propriété à un nouvel acquéreur.

NB : La cession d’une parcelle dont la superficie est supérieure à 5.000 m2 n’est possible que si ce domaine a fait l’objet d’un lotissement approuvé.

Les terrains du Domaine Privé des autres personnes morales de droit public ne sont ni cessibles ni vendables.

Les terrains du Domaine Privé de l’Etat sont vendables ou cessibles à des tiers à certaines conditions.

Il est conseillé d’acquérir des terrains soit du Domaine National, soit du Domaine Privé des particuliers.

  1. Terrains de la MAETUR

La MAETUR (Mission d’Aménagement et Equipement des Terrains Urbains et Ruraux) est une entreprise publique chargée de viabiliser et de commercialiser des terrains divisés dans toute l’étendue du territoire national.

Ces parcelles peuvent s’acquérir de deux manières :

  • Paiement au comptant :

Fournir les éléments constitutifs du dossier et le paiement de la totalité de la somme requise pour l’achat du terrain.

  • Paiement échelonné sur un an maximum :

Cette option permet l’acquisition d’une parcelle de terrain avec un paiement échelonné sur une période d’un an maximum pour ceux qui ne peuvent pas payer la totalité de la somme requise pour le terrain.

Dans ce cas l’échelonnement de la créance est négocié avec les responsables  de la MAETUR (possibilité  de verser 30, 40 ou 50% de la somme en avance et le reste échelonné sur un an selon vos possibilités)

Une fois les modalités de paiements réglés, la MAETUR remet un cahier de charges définissant toutes les conditions à respecter (nombre de niveaux, taux d’implantation au sol….) lors de la construction sur la parcelle donc vous venez d’acquérir.

L’acquéreur dispose d’un délai de cinq ans pour construire sur le terrain, passé ce délai, le terrain sera rétrocédé à une autre personne qui manifeste le besoin et une autre parcelle équivalente est attribuée à l’acquéreur initial.

Un certificat de propriété est délivré à l’acquéreur par la MAETUR une fois le règlement total de la somme requise pour le terrain.

Ce document fait foi de toute transaction sous réserve de la délivrance du titre foncier.

La MAETUR effectue toutes les démarches pour l’octroi du titre foncier à l’acquéreur seulement une fois la construction achevée ; ainsi  confirmant propriété définitive de la parcelle à l’acquéreur.

  1. Ou s’adresser?
  2. Pour les Terrains du Domaine National :
  • Préfecture
  • Sous-préfecture
  • Service départemental des Domaines
  • Service départemental du Cadastre
  • Ministère des Domaines et des Affaires Foncières
  • Bureau des Recettes situé dans les locaux des Domaines
  • Service local des impôts
  • Service régional du MINDCAF
  1. Pour les Terrains du Domaine Privé des Particuliers :
  • Cadastre pour constitution du dossier technique
  • Notaire pour établissement de l’acte de morcellement ou de cession
  • Service Départemental de la Conservation pour l’établissement du Titre Foncier
  • Service du Patrimoine pour l’établissement du Certificat d’Urbanisme

 

  1. Les Frais
  • La redevance foncière payée au Bureau des Recettes situé dans les locaux des Domaines
  • Les timbres dont les montants sont proportionnels au cout du terrain payés au Bureau des Recettes
  • Les frais d’immatriculation au Service Régional des Domaines
  • Les frais d’établissement de l’acte de morcellement ou de mutation payés auprès du Notaire

 

  1. Les Oppositions :

Une opposition est une revendication d’un droit sur un immeuble à immatriculer au profit d’un tiers. Elle n’intervient que lors d’une immatriculation directe. Elle peut être faite par toute personne qui estime que ses droits sont lésés lors d’une procédure d’immatriculation directe au profit d’un tiers. L’opposant doit adresser une requête écrite, accompagnée d’une quittance (FCFA 3.000 pour personnes morales) au président de la commission consultative avec éventuellement ampliation au Chef Service Départemental des Domaines. Les oppositions sont reçues à compter du jour du dépôt de la demande d’immatriculation du terrain sollicité, jusqu’à l’expiration d’un délai de 30 jours après publication de l’avis de clôture de bornage au Journal Officiel.

L’opposition ne suspend pas la procédure d’instruction du titre foncier ; mais rallonge les délais d’études et de délivrance du titre foncier par voie d’immatriculation directe ; et l’examen favorable de l’opposition peut aboutir à l’annulation de la procédure d’instruction du titre.

Une opposition peut être levée par : l’opposant en délivrant une main levée ou à défaut, le Ministre chargé des Domaines et des Affaires Foncières prends une décision de règlement de litige après avis de la commission consultative.

 

  1. Indisponibilité du Titre Foncier (pré – notation) :

La pré – notation judiciaire est une mesure conservatoire rendant indisponible un Titre Foncier.

Toute personne qui estime que ses droits n’ont pas été pris en compte dans l’établissement du Titre Foncier et dont le contentieux au fond est devant une juridiction peut demander une pré – notation. Le juge prend une ordonnance autorisant l’inscription de la pré – notation dans le Livre Foncier et sur la copie du Titre Foncier.

La pré – notation judiciaire ne sera radiée que par une autre ordonnance du juge.

 

  1. Les démarches administratives pour l’obtention d’un titre foncier :
  2. Pour les Terrains du Domaine National :

Il existe trois types de terrains dans cette catégorie ;

  • Immatriculation directe :

Lorsqu’une famille est installée sur un terrain avant le 05 Août 1974, ce terrain appartient à la première catégorie des terres du Domaine National. L’obtention du titre foncier à un nom propre (personne physique ou morale) passe par la procédure d’immatriculation directe.

La constitution du dossier devra est comme suit :

  • Une demande d’obtention du Titre Foncier (originale timbrée et trois copies)
  • La décision portant convocation de la Commission Consultative.
  • Le procès-verbal de mise en valeur de la Commission Consultative.
  • La photocopie de la Carte Nationale d’Identité du requérant.
  • Le procès-verbal de bornage fourni par le géomètre qui est membre de la Commission Consultative.

En l’absence de différends ou contestation, le dossier complet est déposé chez Le Conservateur (Chef Service Départemental de la conservation foncière)

  • Concession Provisoire :

Lorsqu’une famille est installée sur un terrain après le 05 Août 1974, ce terrain appartient à la deuxième catégorie des terres du Domaine National.

L’obtention du titre foncier à un nom propre (personne physique ou morale) passe par une procédure en deux étapes : la concession provisoire et la concession définitive.

C’est la démarche par laquelle requérante demande à l’Etat de lui accorder l’exploitation d’une parcelle dans laquelle sa famille est installée depuis des générations pour réaliser un projet. Elle a une validité de cinq ans. Cette demande précède l’obtention du Titre Foncier

La constitution du dossier devra est comme suit :

  • Une demande d’attribution (originale timbrée et trois copies comprenant le nom et l’adresse complet du requérant, la nature du projet à réaliser et la superficie sollicitée)
  • La photocopie certifiée conforme de la Carte Nationale Identité
  • Le croquis du terrain (quatre exemplaires)
  • Le programme de mise en valeur du terrain faisant ressortir les étapes de la réalisation du projet.
  • Un devis estimatif et descriptif des travaux à réaliser.
  • Le récépissé de dépôt de la demande.
  • La décision portant consultation de la Commission Consultative.
  • Le procès-verbal des travaux de la Commission Consultative.
  • Le cahier de charges (indiquant les droits et obligations du concessionnaire et de l’Etat, le montant des investissements à réaliser et la date de signature)

Si le dossier complet est bien constitué et la Concession Provisoire accordée, l’Acte d’attribution doit comporter les mentions suivantes : nom et adresses du concessionnaire, nature du projet et montant des travaux/investissements à réaliser, superficie du terrain sollicitée, le montant de la redevance à payer par le concessionnaire, l’obligation pour le concessionnaire d’obtenir un permis de bâtir lorsque le terrain est situé en zone urbaine.

Selon les dimensions de la parcelle demandée, il est signé un arrêté ou un décret par l’autorité compétente :

  • Arrêté du Préfet pour une concession dont la superficie est inférieure ou égale à 20 hectares
  • Arrêté du Gouverneur après visa du Ministre des Domaines et des Affaires Foncières (MINDAF) pour une concession dont la superficie est comprise entre 20 et 50 hectares
  • Arrêté du MINDAF après visa de la Présidence de la République pour une concession dont la superficie est comprise entre 50 et 100 hectares
  • Décret du Président de la République pour une concession dont la superficie est supérieur à 100 hectares

 

 

 

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